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en españa se podrían abrir "hipotecas a la americana" pero serían muy caras se habla a la ligera de abrir hipotecas a la americana porque cuando la entidad financiera embarga en españa la vivienda de un hipotecado por no poder pagar su hipoteca, éste está obligado a pagar su préstamo con todos sus bienes, presentes y futuros, es decir, debe entregar su vivienda y en el caso de que no sea suficiente para zanjar la deuda, seguir pagando. en estados unidos, esto es diferente, ya que simplificándolo mucho alguien puede entregar su vivienda al banco y olvidarse de la deuda. todo esto es así porque en españa funciona la garantía personal cuando se firma la hipoteca, mientras que en eeuu la garantía es únicamente la vivienda que se hipoteca. en ocasiones surge la pregunta de ¿por qué no se hace así en españa?, ya que permitiría a la gente en problemas poder empezar de nuevo y no tener una peso casi de por vida por una equivocación, hasta tal punto que no hace mucho el partido popular (pp) e izquierda unida (iu) se pusieron de acuerdo y solicitaron al gobierno que funcionara el efecto sonajero (el moroso deja las llaves de la casa en la sucursal donde firmó el préstamo y pasa página) todo el mundo debería conocer que en españa existe la posibilidad de que la deuda contraída quede zanjada entregando la vivienda, es decir, se podría abrir hipotecas como las americanas. así se contempla en el artículo 140 de la ley hipotecaria española. sin embargo, las entidades financieras se acogen al artículo 1911 del código civil que dice que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros” entonces, ¿se puede? por poder, se puede, pero esta posibilidad requiere conformidad de todas las partes contratantes, es decir del hipotecado y del banco. los expertos aseguran que el banco no lo va a consentir. ruth navarro costa, profesora de derecho civil de la universidad complutense de madrid (ucm), apunta que este artículo “se utiliza poquísimo porque los bancos sólo renuncian al art. 1911 del código civil por unos costes muy elevados que a los deudores no les interesa asumir” ¿y de qué costes se trata? serían unas primas de riesgo. a mayor riesgo del banco, mayor coste de la hipoteca y varían en función de la entidad financiera. pese a existir esta posibilidad, los expertos lo ven casi misión imposible. como bien señala, navarro, en la actualidad no es el momento de celebrar este tipo de hipotecas, “hubieran sido interesantes en el 2006 ó 2007, añade con esta medida saldría perdiendo el banco y por ello no se ponen en práctica. josé ignacio navas, coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, asegura que si las entidades financieras aceptaran la vivienda como forma de pago de la deuda, se verían obligadas a prestar bastante menos dinero del que han venido prestando. “y el hipotecado tendría que tener más de un 20% del valor de la casa ahorrado para comprarla” las hipotecas americanas salen caras
como hemos comentado anteriormente, en españa se ha planteado “a la ligera” en muchas ocasiones la posibilidad de firmar hipotecas a la americana pero, cuidado, quien quiera hipotecas a la americana, tendrá que pagar también a la americana. en eeuu las hipotecas cuentan con un tipo de seguro para protección de la hipoteca, denominado private mortgage insurance o pmi, para que en caso de ejecución hipotecaria el banco tenga las espaldas cubiertas por ejemplo, el importe de capital e intereses por un préstamo de 140.000 dólares a 15 años y al 5% de interés es de unos 1.100 euros al mes, pero si se suma unos 700-800 euros en impuestos y el seguro de protección de préstamos, hay que pagar un total de unos 1.850 dólares cada mes. además, hay que recordar que los americanos pagan elevados intereses, ya que aunque los tipos de interés oficiales estén próximos a cero, ellos pagan un interés por sus hipotecas cercano al 5%, ya que se rigen por el bono a 30 años. en resumen, en españa la ley lo permite, pero en la práctica no se hace ventajas de que el hipotecado responda sólo con la vivienda hipotecada según algunos expertos, si durante el boom inmobiliario la garantía de las hipotecas hubiera sido sólo la vivienda, las sobrevaloraciones no habrían existido, o en teoría no habrían sido tan brutales, pues habría obligado al banco a asumir mayor responsabilidad y no hubieran dado tanto dinero a la ligera, dice el notario navas, que añade que “habiendo responsabilidad ilimitada todo es más fácil para la entidad” ya que le pasa el peligro al hipotecados el experto enumera las siguientes ventajas de una garantía exclusivamente del inmueble: - la subasta sería más fácil incluso en momentos bajistas - la diferencia entre el valor de la adjudicación y el resto de la hipoteca sería inexistente y los bancos tampoco perderían gran cantidad de dinero
- el ejecutado tendría un historial poco estimulante pero no estaría condenado a no poseer bien alguno el resto de su vida - se utilizaría la hipoteca exclusivamente para comprar y no para finalidades ajenas como la compra de electrodomésticos, viajes de boda, coches, muebles… o cualquier otra aplicación inadecuada para esta garantía. |
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a los hipotecados les costará más esfuerzo pagar el préstamo hipotecario a partir de 2011, una vez que se elimine la desgravación por compra de vivienda. según cálculos hechos por asprima (asociación de promotores inmobiliarios de madrid), el esfuerzo de las familias para pagar la casa aumentará un 8%, con lo que se anularía todo el efecto beneficioso de la caída del euribor. la asociación estima que una familia con unos ingresos de 31.000 euros anuales destina actualmente el 24% al pago de la hipoteca y ascenderá al 32% a partir de 2011. |
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antes del 31 de diciembre, decenas de miles de personas tienen que decidir se calcula que el próximo 31 de diciembre de 2010 caducan más de 150.000 cuentas vivienda en españa. sus titulares deben decidir antes de final de año si compran una casa o devuelven todas las ayudas más intereses acumulados durante los últimos años. los promotores confían en esas cuentas vivienda y en el fin de la desgravación por compra de vivienda para mejorar sus cifras, pero la incertidumbre que rodea al mercado inmobiliario y a la economía española hace que muchos jóvenes -principales titulares de estos productos- duden sobre si comprar antes del cierre de 2010 o si es mejor esperar aunque haya que devolver las ayudas la cuenta ahorro vivienda es un producto que permite realizar aportaciones a una cuenta durante cuatro años consecutivos. su ventaja es que permite desgravarse un 15% sobre un máximo de 9.015 euros siempre y cuando el dinero vaya destinado a comprar o rehabilitar una casa antes de esos cuatro años. es decir, una persona que aportase el máximo, ha recibido en los últimos ejercicios una devolución de alrededor de 1.350 euros anuales por este concepto con la crisis, el gobierno de josé luis rodríguez zapatero aprobó que las cuentas vivienda que venciesen en 2008 y 2009 tuvieran automáticamente una prórroga para aplazar esa decisión de compra hasta el 31 de diciembre de 2010. la medida, aprobada cuando pedro solbes era ministerio de economía, buscaba "aumentar la renta disponible de las familias con menores ingresos" una de las consecuencias de esa prórroga es que el 31 de diciembre de 2010 es la fecha límite para muchas personas. en ella se agolpan no sólo quienes tengan esa fecha de vencimiento en condiciones normales, sino también los del año pasado y el anterior. es decir, en "números gordos", tenemos el triple de compradores latentes por este concepto que al cierre de cualquier año normal ¿compro o espero? consecuencias a medida que se acerca la fecha de vencimiento del 31 de diciembre de 2010 crecen los mensajes en los foros de internet en los que los titulares de una cuenta vivienda comentan sus dudas sobre la idoneidad de comprar ahora o esperar aún a riesgo de tener que devolver las ayudas. en la mayoría de ellos se observa la ilusión con la que los diversos ahorradores abrieron su cuenta vivienda para comprarse casa a corto plazo, pero cómo las circunstancias actuales les siembran incertidumbre y dudas sin embargo, echarse atrás no sale gratis. una persona que acumule cuatro años de ahorro con el máximo de aportaciones posibles (9.015 euros) habrá recibido en total alrededor de 5.400 euros. si se decanta por no comprar casa este año deberá devolver ese dinero más los intereses el próximo año, con lo que podría tener que devolver a hacienda hasta un máximo de unos 6.000 euros. la factura generalmente será menor, porque no todo el mundo habrá realizado aportaciones por el tope, ni acumulará hasta seis años de intereses. para poder evitar de golpe dicho pago se puede solicitar el aplazamiento del pago de la deuda (es decir pagar por mensualidades) además de esta penalización inmediata, si el comprador tiene intención de comprar casa a corto plazo, deberá también asumir la pérdida de poder desgravarse por comprar su vivienda habitual. según los cálculos, en esta partida se está jugando alrededor de 28.000 euros repartidos en 21 años un negocio para las administraciones si o si en cualquier caso estamos hablando de una "gran" decisión, no sólo para la vida personal de cada uno de los titulares de cada cuenta vivienda sino también porque hay decenas de miles de personas en esta situación su decisión también "moverá" una gran cantidad de millones de euros en un sentido o en otro, con un ganador común: las administraciones. si no compran, el dinero se quedará como ahorro en manos de los particulares pero deberán devolver las ayudas y los intereses a hacienda. si compran, también deberán pagar impuestos por dicha adquisición. en cualquiera de los dos casos, la administración siempre ganará si tuvieras una cuenta vivienda, ¿qué harías? |
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si el banco te embarga la casa por impago de la hipoteca, la vende y no obtiene el dinero suficiente para cubrir la deuda, te quedas sin casa y con una deuda pendiente con la entidad. en ese momento te empezarían a embargar parte del salario para cubrir esa deuda, pero el gobierno ha aceptado reformar la ley de enjuiciamiento civil para que no se deje a nadie sin un mínimo disponible de 696,6 euros (un 10% por encima del salario mínimo interprofesional). si tienes personas de la familia a tu cargo, el dinero intocable será aún mayor. |
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unos 28.000 euros de media a percibir en 21 años es el montante económico de la desgravación de una hipoteca media en españa (123.673 euros). siempre y cuando se cobre más de 24.107 euros al año, eso es lo que se aseguran quienes compren casa antes de final de año y lo que se juegan quienes esperen a hacerlo a partir de 2011. |
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los mileuristas, las personas que cobran alrededor de 1.000 euros netos al mes, son un colectivo que no entra demasiado en contacto con la hipoteca. primero, porque su perfil económico no es atractivo para los bancos y segundo, porque dada su habitual precariedad laboral, optan (muchas veces acertadamente) por el alquiler aún así, a muchas de estas personas les gustaría acceder a una vivienda en propiedad. pero ¿es posible que un mileurista acceda a una hipoteca? ¿cuánto podría valer como máximo la casa? ¿cuánto podría pagar de cuota mensual? el portal especialista helpmycash.com da respuesta a estas preguntas para empezar, éstas serán las 3 primeras condiciones del banco para todos los clientes: 1. tener una nómina que demuestre unos ingresos estables 2. pagar una cuota mensual que no supere el 35% de los ingresos. en el caso de un mileurista, la cuota no podría ser mayor de 350 euros 3. tener ingresos suficientes para hacer frente a la cuota también en caso de que el euribor alcanzara valores más altos que el actual, por ejemplo, el 3% (aunque muchas veces se calcula sobre el 5%)
con estas condiciones dadas y suponiendo que los bancos le ofrecerán una financiación máxima del 80%, un mileurista se podría permitir adquirir viviendas de, como máximo, 125.000 euros. |
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bancos y cajas de ahorro rechazan en la actualidad en torno al 70% los préstamos hipotecarios solicitados para la compra de un piso a particular o promotor, según el consejo general de los colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria (coapi). comunidad valenciana, murcia y almería son las regiones donde más hipotecas se rechazan, en torno al 80% |
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quienes actualmente tengan unos ingresos que les permitan seguir desgravándose por la compra de una casa pueden tener la tentación de comprar piso en 2011 o a posteriori porque seguirán teniendo acceso a la desgravación. sin embargo, deben saber que ese derecho se mantiene mientras estén dentro de los rangos de ingresos establecidos, ya que en el momento que les suban el sueldo por encima de esos niveles perderán dicha desgravación, algo que no ocurre si compran antes del 31 de diciembre de 2010 |
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adicae, asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros, ha presentado en los juzgados de lo mercantil de madrid una demanda colectiva de 593 consumidores contra 45 entidades financieras por la aplicación de la 'cláusulas suelo' para que sea declarada nula. la asociación pide además la devolución de las cantidades que han cobrado en exceso y que eleva a unos 7.000 millones de euros durante 200. |
| un contribuyente medio podrá ahorrar al menos 1.400 euros en su declaración de la renta del próximo 2010 si aprovecha las ventajas fiscales que tiene a su disposición, según cálculos de los técnicos del ministerio de hacienda (gestha). la inversión en vivienda habitual es la que más ahorro ofrece, 816 euros de media, que hacienda recuerda que perderá quien aún no tenga casa e ingrese más de 24.107 euros al año |
| tres años después del estallido de la burbuja inmobiliaria en españa el precio medio del metro cuadrado en nuestro país sigue fuera del alcance del español medio. al comparar el sueldo medio en españa con el precio en cada comunidad autónoma se comprueba que la mayoría de la gente apenas puede acceder a un casa de 45 metros cuadrados si quiere respetar la regla de destinar un tercio de sus ingresos netos a pagar la vivienda. |
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juan fernández-aceytuno, director general de sociedad de tasación, explica que
las estadísticas pueden inducirnos a error, ya que por ejemplo si la vivienda
sube en un determinado municipio de 1.000 a 1.500 euros/m2, decimos que el
incremento es del 50%... pero si baja de 1.500 a 1.000 el descenso es de "sólo"
el 33%... por ello, recomienda, olvidarse de los porcentajes y fijarse en los
valores absoluto.
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pagar menos al principio sale caro al final las hipotecas con carencia son aquellas que permiten pagar sólo los intereses (sin reducir el montante de la hipoteca) durante los primeros meses o años de la hipoteca, por lo que permiten pagar una cuota muy reducida al comienzo del préstamo, cuando más difícil suele hacerse el pago. por eso pueden ser muy atractivas para los que quieren adquirir una vivienda mientras estabilizan su situación financiera o bien necesitan unos primeros meses de pagos suaves para poder hacer frente a gastos como muebles o reformas
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para un hipotecado que nos pregunta si puede
cambiar de banco su préstamo o ello le supondrá perder el derecho a desgravar,
puesto que aunque la compró hace más de dos años, su base imponible es mayor de
24.000 euros. le aseguramos que podrá seguir desgravando por su hipoteca cambie de banco o no, puesto que lo que hacienda tendrá en cuenta es la fecha de la adquisición del piso y no la fecha en la que se ha firmado la hipoteca |
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la media del euribor a 12 meses, principal indicador para el cálculo de las
hipotecas en españa, va a cerrar diciembre en el 1,53%, apenas una centésima por
debajo del nivel de noviembre. enero tampoco traerá grandes cambios al euribor,
pero las hipotecas subirán.
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